Novos tributos sobre aluguéis a partir de 2026 – impactos para bares, restaurantes e redes do setor

A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a reforma tributária, traz mudanças relevantes na tributação de aluguéis – tema que impacta diretamente bares, restaurantes, redes de franquias e empresas do setor que locam imóveis comerciais ou residenciais para suas operações.

A seguir, apresentamos um resumo didático e objetivo dos principais pontos, com foco prático para o Empresário.

1. O que muda a partir de 2026?

Até 2025, os aluguéis de imóveis recebidos por pessoa física são tributados basicamente pelo IRPF.

Com a reforma tributária (LC 214/2025), a partir de 2026 passam a incidir também, em determinados casos:

• IBS – Imposto sobre Bens e Serviços (estados e municípios);

• CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços (União).

Ou seja, em alguns cenários, o aluguel deixará de ser tributado “apenas” no Imposto de Renda e passará a sofrer também a incidência dos novos tributos sobre consumo.

2. Quem será afetado pelos novos tributos (IBS + CBS)?

A cobrança adicional de IBS + CBS recairá, em regra, sobre pessoas físicas que:

• possuam mais de 3 imóveis alugados, e

• tenham receita bruta anual superior a R$ 240 mil

  
  

Em linguagem prática:

• Donos de poucos imóveis, com renda total de aluguel mais baixa, tendem a ficar de fora dessa nova incidência;

• Pessoas físicas com carteira relevante de imóveis alugados e renda anual mais alta com locação passam a ser tratadas, na prática, de forma muito mais próxima de uma atividade empresarial de locação.

Para o setor de bares e restaurantes, isso impacta:

• Associados que são locatários (pagam aluguel) – pois o custo tributário do locador tende a ser repassado ao valor do aluguel;

• Associados que são locadores (possuem imóveis alugados para terceiros) – especialmente empresários que estruturam parte do patrimônio em imóveis.

3. Transição gradual: 2026 a 2033

O novo modelo não entra “com força total” de uma vez. Haverá uma transição escalonada:

• 2026–2027:

  • alíquotas iniciais simbólicas, para adaptação;

• 2028 em diante:

  • aumento gradual das alíquotas de IBS e CBS;

  • os tributos antigos (PIS, Cofins, ISS) vão sendo gradualmente substituídos;

• 2033:

  • extinção completa do sistema antigo;

  • IBS e CBS em pleno vigor, como base da tributação sobre consumo.

Isso significa que o impacto cheio se sentirá ao longo dos próximos anos, mas o momento de planejar é agora, antes que as alíquotas estejam integralmente elevadas.

4. Mecanismos de redução e benefícios previstos

A LC 214/2025 prevê mecanismos para mitigar o efeito da nova tributação sobre aluguéis:

1. Redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS

   • Aplicável a locações, arrendamentos e cessões onerosas, em geral;

   • Na prática, tributa-se apenas 30% da base, e não o valor cheio.

2. Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial

3. Benefício específico para imóveis residenciais;

4. Funciona como um “desconto” fixo na base de cálculo por imóvel.

Esses mecanismos não eliminam os novos tributos, mas reduzem o peso efetivo sobre a locação – especialmente em imóveis residenciais.

5. Regras especiais para contratos antigos

A lei criou uma proteção importante para contratos já em andamento, o que pode ser relevante para muitos associados que alugam imóveis para seus estabelecimentos.

Podem manter a tributação antiga (PIS/Cofins cumulativo de 3,65%) até o final do contrato os contratos de aluguel que:

• tenham sido assinados antes da sanção da lei (16 de janeiro de 2025); e

• tenham firma reconhecida ou registro em cartório (para imóveis não residenciais) até 31/12/2025.

Em resumo:

• Contratos antigos, formalmente registrados dentro do prazo, podem continuar na alíquota aproximada de 3,65% (PIS/Cofins cumulativo) se forem registrados;

• Contratos novos, ou antigos que não se encaixem nesses requisitos, gradualmente migrarão para o modelo IBS + CBS durante a transição.

Para bares e restaurantes:

• Se o imóvel do seu negócio é alugado de pessoa jurídica que hoje recolhe 3,65%, há vantagem em revisar, formalizar e registrar contratos dentro dos prazos legais, para preservar esse regime até o término contratual.

6. Locação por temporada (Airbnb, temporada de verão etc.)

Para aluguéis de temporada de até 90 dias – como ocorre em imóveis destinados a hospedagem, lazer ou uso temporário:

• A redução da base de cálculo de IBS e CBS é de apenas 40%,

• e não de 70%, como nos aluguéis residenciais tradicionais.

Na prática:

• Imóveis usados para hospedagem em plataformas (como Airbnb) ou locações curtas terão menos benefício;

• A tributação efetiva tende a ser mais pesada sobre esse tipo de contrato.

Isso interessa particularmente a associados que:

• utilizam imóveis de temporada para estruturas de eventos, hospedagem alternativa ou outros modelos de negócio vinculados ao turismo e gastronomia.

7. Impacto prático: aumento expressivo da carga tributária

Hoje, aluguéis por pessoa jurídica normalmente sofrem:

• cerca de 3,65% de PIS/Cofins (regime cumulativo), na grande maioria dos casos.

Com o novo modelo IVA-dual (IBS + CBS), a carga efetiva:

• pode chegar a 10,6% ou mais, praticamente triplicando o custo tributário da locação.

Exemplo prático:

• Aluguel mensal: R$ 2.000,00

• Tributação atual (aprox. 3,65%): R$ 73,00 de tributos;

• Com IBS + CBS (em torno de 10,6%): R$ 169,60 (ou mais) por mês de tributos.

Ou seja, a diferença mensal de R$ 96,60 pode, e tende a ser, repassada ao valor do aluguel – aumentando o custo fixo do seu negócio.

8. Fiscalização muito mais rigorosa

A reforma não trata apenas de alíquotas: ela vem acompanhada de um salto na capacidade de fiscalização:

• Entram em operação sistemas como SINTER e CIB, integrando:

  • dados de cartórios,

  • registros de imóveis,

  • informações de IPTU,

  • movimentação financeira,

  • declarações fiscais, etc.

Com isso, a Receita Federal terá muito mais capacidade de cruzar dados de aluguéis e identificar:

• omissões de receita;

• divergência entre valores contratados e declarados;

• estruturas artificiais para ocultar locação.

As multas podem chegar a:

• até 75% sobre o imposto devido por omissão,

• podendo ser dobradas em caso de reincidência.

Além disso:

• o locatário que não declarar corretamente o aluguel pode sofrer multa de 20% sobre o valor não declarado.

9. Resumo prático para o associado .

Questão	Situação atual	A partir de 2026 (reforma)
Tributos sobre aluguéis	IRPF (PF) e PIS/Cofins/ISS em PJ	IRPF + IBS + CBS (em alguns casos)
Quem paga IBS + CBS	—	PF com >3 imóveis e renda > R$ 240 mil/ano
Alíquota efetiva típica	~3,65% (PIS/Cofins cumulativo – PJ)	Pode chegar a ~10,6% ou mais
Reduções disponíveis	Nenhuma específica	Redução de 70% na base + redutor de R$ 600/imóvel
Contratos antigos	—	Mantêm 3,65% se atenderem requisitos formais
Temporada (até 90 dias)	Tratada como aluguel comum	Redução de apenas 40% na base de IBS/CBS
Fiscalização	Moderada	Muito mais rigorosa – SINTER, CIB, cruzamento de dados

10. O que o associado  pode (e deve) fazer agora

1. Revisar contratos de locação em vigor

   • Checar datas de assinatura;

   • Providenciar reconhecimento de firma ou registro em cartório quando aplicável;

   • Garantir adequação aos requisitos para manter a alíquota de 3,65% até o fim do contrato.

1. Planejar a forma de exploração dos imóveis

2. Avaliar se vale a pena manter a locação como pessoa física ou migrar para pessoa jurídica / holding patrimonial, sempre com apoio técnico;

3. Simular cenários de IBS + CBS ao longo da transição (2026–2033).

1. Negociar valores de aluguel com base na nova realidade tributária

2. Tanto locadores quanto locatários precisarão rever valores, considerando o aumento da carga tributária;

3. Antecipar esse debate evita surpresas e conflitos contratuais.

1. Organizar documentação e declarações

2. Contratos, recibos, comprovantes de pagamento, declarações de IR;

3. Evitar qualquer tipo de “informalidade” em alugueis, dado o aumento significativo da fiscalização.

1. Buscar assessoria jurídica e contábil especializada

2. A nova realidade é complexa e de longo prazo;

3. Um planejamento bem feito pode economizar anos de tributos e evitar autuações pesadas.

Seguiremos acompanhando a implementação da LC 214/2025 e seus reflexos sobre o custo de ocupação (aluguéis) dos nossos associados, defendendo sempre um ambiente tributário mais simples, previsível e sustentável para bares, restaurantes e toda a cadeia de alimentação fora do lar.

Colocamo-nos à disposição para esclarecimentos adicionais e para receber relatos concretos dos associados sobre os efeitos práticos das mudanças em seus negócios.